Как купить недвижимость в Афинах – рекомендации, юридические нюансы и цены

Как гласит поговорка, нет худа без добра. Этот принцип справедлив и для ситуации, в которой находится Греция: кризис надломил экономику, но зато купить квартиру в Афинах теперь дешевле. А с учетом того, что прогнозируется повышение греческого ВВП и улучшение экономического положения страны, продажа недвижимости в Афинах будет наращивать обороты. Следовательно, сейчас лучшее время, чтобы купить недвижимость в Афинах по сниженным ценам, и затем выгодно ее сдать или перепродать. Но для этого нужно знать правила местного рынка и нормы законодательной базы, которые мы и изложили в сегодняшней статье. Этот своеобразный «гайд» поможет иностранцу понять все нюансы оформления недвижимости в Греции.

Что нужно знать перед покупкой квартиры в Афинах

Греческая столица – перспективный вариант для вложения долгосрочных инвестиций. Ведь в отличие от островов, в Афины туристический поток не стихает круглый год, а, следовательно, не падает и спрос на аренду жилья. Неспроста в последнее время столичный рынок недвижимости показывает хоть малый, но рост. Однако прежде чем строить планы прибыльного бизнеса и приобретать недвижимость в Афинах, стоит учесть несколько немаловажных факторов.

1. Время – подбор подходящего жилья, процесс покупки и оформления в собственность занимает до полугода времени. За этот период проводится проверка законности сделки, оформление договоров, регистрация ИНН для иностранного гражданина, оплата обязательных налогов и т.п.
2. Местоположение – в любом городе есть престижные районы и не самые благополучные места. Естественно, если вы планируете сдавать квартиру туристам, то выбирать жилье следует не по низкой цене, а по удачному местоположению. Высокий спрос обеспечит высокую прибыль.
3. Расходы – цена, по которой продается квартира в Афинах, это еще далеко не конечная стоимость вашей покупки. Стоит учесть траты на оплату услуг адвоката, оформление банковских счетов, ИНН, уплату налогов, комиссионные для агентства и т.д. В среднем дополнительные расходы насчитывают от 7 до 10% от полной стоимости недвижимости.
4. Налоговые ставки – за приобретение жилья в собственность необходимо уплатить государственную пошлину. И тут очень важен период строительства здания. Если разрешение на постройку было выдано до 31.12.2015, то ставка налога составляет 3% от оценочной стоимости недвижимости (обратите внимание, что не от конечной суммы покупки!). А для зданий, которые построены с 1.01.2016, установлен НДС в размере 23%.

Это, так сказать, начальные представления о покупке недвижимости в Греции. Конечно, внутри каждого пункта еще десятки подпунктов, но уже этой начальной информации достаточно, чтобы понять, стоит ли вкладываться в недвижимость и открывать свой бизнес в Афинах. Остается только добавить, что при покупке недвижимости свыше 250 тысяч евро покупателю и всей его семье предоставляются льготные условия получения ВНЖ. При этом данная ставка одна из самых низких в Европе (для сравнения в Испании ВНЖ дается только при покупке дома от 500 000 €).

Выбор жилья и юридическая сторона вопроса

Все крупные операции с недвижимостью регулируются законодательством и государственными актами. Под действие гражданского кодекса попадает и покупка жилья: купить дом в Афинах можно только с соблюдением всех юридических формальностей, и проведя сделку через нотариуса. В таком случае вы получаете право распоряжаться купленной недвижимостью на свое усмотрение. Если же соблюдены не все процедуры, или допущена ошибка в документах, или сделку не заверил нотариус – купля/продажа признается недействительной. Поэтому будьте предельно внимательны при оформлении комплекта документов.

Выбор недвижимости

Первый шаг к собственной недвижимости в Греции – выбор объекта. Чуть позже мы поговорим об особенностях районов Афин и ценах на жилье, сейчас же остановимся на общих моментах. Даже если вы предпочтете другой регион, выбрать подходящие апартаменты и не попасть впросак помогут приведенные советы.

1. Используйте разные источники для поиска объявлений. Помимо русскоязычных сайтов ищите во всемирной паутине и греческие ресурсы. Такой подход поможет узнать реальные цены и сбить слишком завышенную ставку с понравившегося варианта. В качестве примера посоветуем популярную греческую газету и ее веб-версию на английском Хриси Эвкерия. Здесь собраны тысячи объявлений о продаже и покупке недвижимости в Афинах и других районах Греции.
2. Выбирайте сразу по 10-15 вариантов для осмотра. Понятное дело, что лететь в другую страну ради одной квартиры крайне нерентабельно, если, конечно, вы не жили в ней уже какое-то время и знаете абсолютно все характеристики помещения.
3. Если чувствуете, что самостоятельные поиски не для вас – обратитесь в риэлтерское агентство. Да, придется платить комиссионные, но зато вам предложат лучшие варианты и объяснят их преимущества и недостатки.
4. Осматривая выбранный объект, обратите внимание на состояние коммуникаций. Особенно это касается спальных районов с таунхаусами и виллами. Попросите у продавца квитанции за свет, воду, телефон (интернет). Чтобы в последствии не было неприятных сюрпризов и больших трат на подведение кабелей, канализационных труб и т.п.
5. Никогда не соглашайтесь на первую предложенную цену. Греки не любят упускать выгоду, поэтому при вашем легком и быстром согласии они решат, что мало взяли и стоит продать помещение подороже. Это грозит либо повышением цены, либо отказом от сделки со стороны продавца.

Вот такие рекомендации следует соблюдать при выборе апартаментов, и тогда у вас получится купить квартиру в Афинах по лучшей цене и в отличном состоянии.

Заключение договора

С того момента, как вы приняли решение о покупке и выбрали апартаменты в Афинах, начинается этап оформления документов. И здесь вам точно потребуется помощник – адвокат. Раньше по греческому законодательству его услуги были обязательны, а теперь по желанию клиента. Но отказывать себе в адвокате – значит рисковать правильностью проведения сделки и оформления документов. Судите сами, для полного и правильного заключения договора купли/продажи необходимо проверить:

• состоятельность прав продавца на недвижимость;
• законность постройки;
• отсутствие долгов, обременений и запрета на продажу;
• наличие разрешений на проживание.

За отсутствием адвоката вся эта работа ляжет на вас. А вы уверены в своем знании языка, законов Греции и работы бюрократической системы? Сможете оббегать все отделы министерств и собрать требуемые справки? Готовы ждать результатов порой по 2 месяца? Вот то-то и оно. Адвокат решает все юридические тонкости и следит за проведением сделки от начала до конца. Клиенту же обязательно присутствовать только на конечном подписании. Поэтому лучше заплатить за работу профессионала и спокойно дожидаться окончания оформления сделки, не вникая во все юридические тонкости и нюансы.

Оплата

И еще один важный момент касается ввоза денег в страну. Дело в том, что при заключении договора потребуется документ, подтверждающий легальность денег покупателя. Обычно в качестве доказательства используют банковскую выписку, следовательно, вам необходимо оформить счет в одном из греческих банков. Для этого потребуется:

• Паспорт;
• Справка с места работы (с переводом на греческий);
• Справка, подтверждающая место жительства;
• ИНН (по-гречески АФМ) – открывается в специальной налоговой инспекции, работающей с иностранными гражданами.

С оформлением в налоговой и банке также проще справиться с помощью адвоката. Он и порекомендует надежный банк.

После оформления счета деньги просто переводятся из российского банка в греческий, и остается только оформить выписку о перечислении денежных средств. Этот документ послужит основанием для признания легальности сделки.

Особенности и виды недвижимости в Афинах

На афинской земле можно найти самые разнообразные варианты недвижимости для жилья или работы: все зависит от того, каким бюджетом вы располагаете и какой целью руководствуетесь. Например, для постоянного проживания или сдачи в аренду в Афинах можно недорого купить квартиру или студию. При переезде на ПМЖ большой семьей покупателей обычно интересует продажа вилл и коттеджей в Афинах, которые можно купить от 400-500 000 €. Немалый спрос в греческой столице имеют земельные участки и коммерческая недвижимость. Под инвестиционный проект в Греции можно приобрести:

• Отели;
• Рестораны;
• Магазины;
• Офисы;
• Склады;
• Производства.

В зависимости от масштабов и перспектив развития бизнеса, коммерческая недвижимость в столичных Афинах продается в пределах от 200 000 € до нескольких миллионов евро.

В целом же, если сравнивать цены на недвижимость в Греции и г. Афины, можно увидеть ощутимую разницу в пользу столицы. Это обусловлено не только столичными преимуществами, но и банальной нехваткой территории: за последние годы город так расширился, что для нового строительства просто не хватает места. Поэтому купить земельный участок под дом в Афинах несколько сложнее, чем в других районах Греции.

Но, при желании выгодные предложения можно найти и в греческой столице. Так, таунахаус в г. Афины можно купить в ценовом диапазоне от 400 тыс. € до 2 млн €. На точную сумму влияет общая площадь территории, состояние здания, год постройки и т.п. Немаловажную роль играет и район размещения. Как меняются цены на недвижимость в Афинах для разных районов города проанализируем в следующем разделе.

Цены квартир в Афинах по районам

Наиболее распространенный вариант недвижимости – это квартиры различного плана, от студий до трехкомнатных и двухэтажных апартаментов. Возможность купить отдельную виллу в Афинах доступна далеко не всем, а вот небольшая уютная квартира в Афинах по карману многим. Тем более если приобрести недвижимость в Афинах в недорогом, но успешно развивающемся районе. Возможен ли такой вариант? В помощь покупателям приводим средние цены за квадратный метр афинской недвижимости и краткое описание каждого района города.

Стоимость квадратного метра квартир в Афинах
Название района	Цена (1 кв. метр)	Характеристика
Старый город	1 200 – 6 500 €	Центральный округ столицы, в котором расположен знаменитый и притягивающий тысячи туристов Акрополь. Старый город поделен на 5 микрорайонов и каждый из них отличается замечательным видом на Акрополь и соседством с россыпью достопримечательностей, памятников, магазинчиков, кафе, ресторанов и развлекательных центров.
Монастираки
Плака
Тисио
Псири
Анафиотика
Колонаки	1 800 – 7 000 €	Элитный район, расположенный немного восточнее исторического центра. Соседствует с греческим парламентом, иностранными консульствами, юридическими конторами и т.п. Большинство зданий построено в середине XX века. С 1990-ых годов считается престижным деловым центром, где проживают самые знатные и богатые горожане.
Акропольские районы		В эту группу включены 3 микрорайона, расположенные в непосредственной близости от главной достопримечательности греческой столицы.
Мец	1 200 – 6 000 €	Старый городской район, в котором сохранились многие довоенные здания. Находится чуть южнее центральных Плаки и Анафиотики, привлекателен для туристов.
Кукаки	1 000 – 2 500 €	Район по соседству с Мецом, застроенный в 60-70ые года XX века. Сейчас ориентирован на туризм и активно развивается: строятся новые рестораны, магазины, кафе и гостиницы. Число туристов, бронирующих жилье в Кукаки, год от года возрастает в 5-6 раз, поэтому район инвестиционно привлекателен.
Метаксургио	500 – 4 300 €	Находится чуть северней Псири. Считается местом богемы и творческой интеллигенции: здесь размещено множество галерей, музеев и других центров искусства. Большинство зданий построено в неоклассическом стиле.
Южный пригород		Включает в себя 8 микрорайонов. Характеризуется близостью к морю, наличием курортов и крупных транспортных узлов (порт, ветки метро). Пользуется повышенным спросом у туристов, приезжающих в Афины ради пляжного отдыха и морских круизов.
Глифада	2 000 – 5 000 €
Вула	2 000 – 5 500 €
Палео Фалиро	1 000 – 3 000 €
Вульягмени	2 800 – 6 500 €
Эллинико	2 000 – 6 000 €
Калифея	400 – 4 000 €
Алимос	800 – 2 700 €
Пирей	350 – 8 400 €

Таблица наглядно показывает, что цены недвижимости в Афинах зависят от престижности района и его удаленности от центра. Поэтому если хотите сэкономить, подыскивайте варианты в пригороде Афин.

Причины купить недвижимость в Афинах

Как уже отмечалось, столичные земли не могут расширяться из-за естественных границ, что делает недвижимость в Аттике относительно дорогой. Но это только по местным меркам. По сравнению с остальной Европой, земля в Греции и Афинах дешевле в 3-8 раз (в зависимости от конкретной страны)! Таким образом, покупка греческой недвижимости выгодна сама по себе, но еще и сулит прибыль: ведь на 2018-19 года прогнозируется улучшение экономики страны.

Для проживания

Как правило, переезд в Грецию на ПМЖ могут позволить себе люди состоятельные, т.к. уровень жизни в еврозоне довольно высок. Поэтому покупателей большей интересует продажа вилл и коттеджей в Афинах. Купить собственный домик у берега моря или в оливковой роще привлекательно само по себе, а дополнительную выгоду сделке придают льготные условия получения ВНЖ, а, следовательно, и всех прав граждан Европейского союза.

Коммерческая недвижимость в Афинах

В Греции рентабельны все виды бизнеса, связанные с туризмом, а уже выбор конкретной отрасли зависит от личных предпочтений. Например, можно присмотреть земельный участок под строительство в Афинах, взять право перепродажи дома или гостиницы, купить отель в Афинах, приобрести помещение под магазин и т.д. Также продается коммерческая недвижимость в столичных Афинах с уже готовым бизнесом: действующие гостиницы и отели, магазины, склады.

Инвестиции в недвижимость и под сдачу в аренду

Коммерческая и личная недвижимость в Афинах также приносит неплохую прибыль от аренды. Но здесь все зависит от типа недвижимости и района. Квартира в центре города или приморских районах определенно будет иметь успех у туристов весь год, а вот земельный участок, купленный в Афинах, как хорошее вино, может ждать своего шанса долгое время. Если, конечно, он не покупается под определенные планы и обещания. В целом же, аренда недвижимости в Греции перспективный вид бизнеса, если заранее проанализировать потребительский спрос.